บ้านทูเดย์ดอทคอม ซื้อขาย บ้านมือสอง คุณภาพ ราคาโดนใจ
  Hotline : 089-899-5537        Email: [email protected]

ผังเมือง และโซนสี เรื่องต้องรู้ก่อนลงทุน

ผังเมือง และโซนสี

ผังเมือง จะซื้อหรือจะสร้างต้องรู้ก่อน

เพราะ ผังเมือง แต่ะละพื้นที่ก็จะมีความแตกต่างกันขึ้นอยู่กับภูมิประเทศ เศษฐกิจ ชุมชน ก่อนลงทุนเราความศึกษาก่อนตัดสินใจ

หลายคนอาจเคยได้ยินหรือกล่าวมาบ้าง เรื่องผังเมือง ถือว่าเป็นจุดที่ใช้ในการประกอบการตัดสินใจ ในการที่จะลงทุนซื้อที่ดิน หรือจะสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อวางแผนใช้ประโยชน์ที่ดิน เราจะต้องรู้ว่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราจะซื้อหรือลงทุนนั้นตั้งอยู่ใน สีผังเมืองใด เพื่อประเมินราคาและใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆ ได้อย่างเต็มที่และเหมาะสม เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีของผังเมืองมีกฎหมายควบคุมจำกัดการก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน

ผังเมือง คืออะไร ผังเมืองเป็นแผนผังที่ทำขึ้น เพื่อกำหนดพื้นที่ และควบคุมกิจกรรมเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยประกอบไปด้วย การวางและจัดทำผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ

โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ในประเทศไทย ได้ถูกกำหนดโซนสีไว้เรียบร้อยแล้ว เพื่อบอกว่าพื้นที่นั้นๆ เหมาะกับกิจกรรมประเภทใด

ผังเมืองรวม คือ แผนผัง นโยบายและโครงการรวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่วไป เพื่อใช้เป็น แนวทางในการพัฒนา และการดำรงรักษาเมือง หรือชนบท ในด้านการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม และการขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณะ และสภาพแวดล้อม

ผังเมืองเฉพาะ คือ แผนผังและโครงการดำเนินการเพื่อพัฒนาหรือดำรงรักษาบริเวณเฉพาะแห่งหรือ กิจการที่เกี่ยวข้อง ในเมือง และชนบทเพื่อประโยชน์แก่การผังเมือง

ในส่วน กรุงเทพฯและปริมณฑล มีการจัดทำผังเมือง โดยแบ่งประเภทที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานออกเป็น 8 ประเภทด้วยกัน ได้แก่

1. ผังเมือง ที่ดินประเภทอยู่อาศัย แบ่งออกได้เป็น 3 แบบ คือ

1.1 เขตพื้นที่ สีเหลือง กำหนดให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย  ตั้งในทำเลแถบชานเมือง กำกับด้วยรหัสตั้งแต่ ย.1-ย.4 จุดประสงค์เพื่อต้องการให้มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่ดี จึงได้กำหนดรูปแบบอาคารประเภทที่อยู่อาศัยมาเกี่ยวข้อง โดยที่ดิน รหัส ย.1 จะให้สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว รหัสที่ดิน ย.2 เป็นต้นไป สามารถสร้างทาวน์เฮ้าส์ได้ ส่วนที่ดิน ย.3 เป็นต้นไป จะอนุญาตสร้างอาคารชุดขนาดเล็กและกลางได้ และที่ดิน ย.4 จะให้ความสำคัยกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

1. 2 เขตพื้นที่ สีส้ม กำหนดไว้เป็นสีส้มให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง จะอยู่ในพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับคือ ตั้งแต่ ย.5 – ย.7 จะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ แต่ถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยย 500 เมตร จากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน  

โดยจุดประสงค์ของที่ดิน ย.5 เน้นรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน ส่วนที่ดิน ย.6 จะให้ความสนใจกับบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม และส่วน ย.7 จะมุ่งรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน บริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

1.3 เขตพื้นที่ สีน้ำตาล กำหนดไว้ให้เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เฉดสีเข้มสุด จะเป็นพื้นที่เขตเมืองชั้นใน รหัสกำกับ คือ ย.8–ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากที่ดินมีมูลค่าสูง โครงการที่อยู่อาศัยจะเป็นแบบแนวตั้ง เช่น คอนโดมิเนียม และเรสซิเดนส์ ต่างๆ จึงผุดขึ้นกลางใจเมือง แต่สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบ

ความแตกต่างของรหัส ย.8 คือจะเน้นให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรชาติ ส่วนรหัส ย.9 จะกำหนดที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน และรหัส ย.10 จะเน้นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งส่วนที่เป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรม และยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

จะใช้ “สีแดง” เป็นสีตัวแทนพื้นที่ มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสีอื่น รหัสกำกับมีตั้งแต่ พ.1-พ.5 แตกต่างกันไปตามลักษณะของทำเลที่ตั้ง

โดย พ.1 และ พ.2 เน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน ในการกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณชานเมือง ต่างจาก พ.3 ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น

ส่วนที่ดิน พ.4 มีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย ตบท้ายด้วย พ.5 ด้วยจุดประสงค์ที่ใหญ่และกว้างขึ้น จึงให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ผังเมือง ใจกลางเมือง

3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

“สีม่วง” คือตัวแทนของที่ดิน แบ่งออกเป็น 2 ประเภท คือ รหัสคือ อ.1-อ.2 เน้นพื้นที่ใช้ประโยชน์สำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า และสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย, อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต กำหนดเป็นนิคมอุตสาหกรรม ที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์เพื่ออุตสาหกรรม นิคมอุตสาหกรรม

4. ที่ดินประเภทคลังสินค้า

สีเม็ดมะปราง คือตัวแทนขอที่ดิน รหัสคือ อ.3 ที่ดินประเภทนี้ ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อุตสาหกรรมเกี่ยวกับการบรรจุสินค้า อุตสาหกรรมเกี่ยวกับ การประกอบชิ้นส่วนต่างๆ โดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมบริการชุมชน ที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ

5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้ คือ “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มุ่งสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม รหัสกำกับมีตั้งแต่ ก.1 – ก.3 โดยพื้นที่ ก.1 มีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัย ส่วน ก.3 จะส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อยบริเวณชายฝั่งทะเลด้วย

6. ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

สีผังเมืองของที่ดินประเภทนี้ คือ “สีเขียว” รหัส ก.4 และ ก.5 มุ่งส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร เน้นใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม

7. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย

แสดงด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” รหัสกำกับคือ ศ.1 และ ศ.2 จุดประสงค์มุ่งอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์ การบริการ และการท่องเที่ยว เพื่อส่งเสริมกิจกรรมทางเศรษฐกิจด้านการท่องเที่ยว

8. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

แสดงเป็น “สีน้ำเงิน” รหัส ส. เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์  ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น

ที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งาน ได้มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบรายละเอียดของการใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 เพิ่มเติมได้ที่

http://cpd.bangkok.go.th/default.asp

ติดต่อลงโฆษณา

9:00-18:00 จันทร์ - เสาร์

บ้านทูเดย์ออนไลน์มีเดีย
Baan2dayOnlineMedia

พื้นที่ทำเลฮิต

กรุงเทพ   ลาดพร้าว   บางแค   จัตุจักร   ดอนเมือง   บางเขน   นนทบุรี   บางใหญ่   บางบัวทอง   ปากเกร็ด   ปทุมธานี   สมุทรปราการ   เชียงใหม่   ภูเก็ต