บ้านทูเดย์ดอทคอม ซื้อขาย บ้านมือสอง คุณภาพ ราคาโดนใจ
  Hotline : 089-899-5537        Email: [email protected]

โฉนดที่ดิน หรือ เอกสารสิทธิ์ มีกี่ประเภท แบบไหน ซื้อขายได้ ไม่ได้

โฉนดที่ดิน แบบไหนซื้อขายได้

โฉนดที่ดิน แบบไหน ซื้อขายได้ ไม่ได้

มารู้จัก โฉนดที่ดิน หรือ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน กันว่ามีกี่ประเภท ที่ดินที่ถือครองเป็นประเภทไหน มีสิทธิซื้อ ขาย หรือโอนเปลี่ยนมือได้หรือไม่ ก่อนที่จะถูกหลอก และที่สำคัญหากไม่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในพื้นที่อาจจะถูกยึดคืนจากราชการ หรือผู้บุกรุกเพื่ออ้างสิทธิถือครองที่ดินเป็นของตัวเองได้

โฉนดที่ดิน หมายถึง หนังสือสําคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือก็คือเอกสารสิทธิ์ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินจึงต้องทราบว่า วิธีการดูโฉนดที่ดินมีกี่แบบ แต่ละแบบแตกต่างกันอย่างไร และแบบไหนที่ซื้อขายได้ เพื่อพิจารณาซื้อที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้องตามความต้องการมากที่สุด

ประเภทของหนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ ออกโดยกรมที่ดิน มี 5 ประเภท หรือสามารสังเกตได้ง่ายๆ จากตราครุฑด้านบนเอกสาร ที่จะมีสีแตกต่างกันไป ดังนี้

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือเอกสารสิทธิที่ดิน สามารถซื้อขายได้ คือ

1. หนังสือรับรองการทำประโยชน์

น.ส.3 เป็นเอกสารหนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ก.หรือที่ชาวบ้าน เรียกกันสั้นๆ ว่า “ครุฑเขียว”  
น.ส.3 และ น.ส.3 ข หรือที่ชาวบ้าน เรียกกันสั้นๆ ว่า “ครฑดำ”

ปัจจุบันหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) มีด้วยกัน 3 แบบ ได้แก่

น.ส.3 และ น.ส.3 ข.  -> ตราครุฑสีดำ ออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน

น.ส.3 ก. -> ตราครุฑสีเขียว หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันทีไม่ต้องรอประกาศ

2. โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 -> ตราครุฑสีแดง

เป็น เอกสารกรรมสิทธิที่ชัดเจนที่สุด "สามารถซื้อ ขาย และจำนอง" ได้ถูกต้องตามกฎหมาย บางคนมักเรียกว่าโฉนดหัวแดง หรือครุฑแดง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้รู้ตำแหน่งที่ตั้งชัดเจน รวมถึงมีรายละเอียดขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ที่ชัดเจน

ความเหมือนกันของโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์

  1. เป็นเอกสารสิทธิในที่ดินที่ออกให้โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
  2. การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามนัยมาตรา 4 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ความแตกต่างของโฉนดที่ดินและหนังสือรับรองการทำประโยชน์

  1. โฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วนหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน
  2. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้ว หากถูกแย่งการครอบครองต้องเข้าแย่งการครอบครองด้วยความสงบโดยเปิดเผยและโดยเจตนาเป็นเจ้าของที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี จึงจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแต่ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์จะมีเพียงสิทธิครอบครอง หากถูกแย่งการครอบครองเจ้าของจะต้องฟ้องเรียกคืนภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ถูกแย่งการครอบครอง หากมิได้ฟ้องเรียกคืนภายในกำหนดเวลาดังกล่างหมดสิทธิฟ้องเรียกคืน
  3. การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม สำหรับที่ดินที่มีหลักฐานหนังสือรับรองการทำประโยชน์(ยกเว้นหลักฐานที่เป็น น.ส.3 ก.) ต้องประกาศการขอจดทะเบียนมีกำหนด 30 วัน แต่โฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ(เว้นแต่กฎหมายบังคับให้ประกาศ เช่น การประกาศก่อนการจดทะเบียนโอนมรดก)

เอกสารสิทธิที่ไม่สามารถซื้อขาย โอนได้ มีดังนี้

1. ส.ค.1 (ปัจจุบันไม่มีแล้ว)

คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดินใช้ประโยชน์ทำกิน เพื่อให้รู้ว่าเรากำลังครอบครองที่ดินแปลงไหนอยู่ ซึ่งผู้ครอบครองจะต้องเข้าใช้ประโยชน์ก่อน 1 ธันวาคม 2497 เท่านั้น แต่เอกสารนี้ “ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน” เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ราชการออกให้

ผู้ที่มี ส.ค.1 มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ได้ ซึ่งจะต้องทำภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 และสำหรับใครที่ยังไม่ได้ขออกโฉนด ปัจจุบันก็ยังสามารถทำได้ แต่จะต้องศาลยุติธรรมต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นถือครอบครองและทำประโยชน์ก่อนที่ประมวลกฎหมายบังคับใช้ 1 ธันวาคม 2497

2. น.ส.2 ใบจอง หรือหนังสือที่ทางราชการออกให้ แสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น

ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนให้ผู้อื่นได้” ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก

ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้

ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนด ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดิน และจะมอบสิทธิให้คนอื่นแทน

3. น.ส.5

ใบไต่สวน หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้

สิ่งที่ต้องรู้

  • หากปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า ไม่ทำประโยชน์ ถ้าเป็น "โฉนดที่ดิน" ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
  • หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผย และมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดิน ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี คนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้
  • ส่วน ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไป

ในการซื้อขาย-โอนที่ดินนั้น ต้องควรพิจารณาดูเอกสารและตรวจสอบสิทธิ์ ประเภทของที่ดินให้ดีว่าเอกสารสิทธิ์ที่ถือครองอยู่สามารถซื้อขายได้หรือไม่ เพราะประเภทของที่ดินมีมากมายและบางประเภทซื้อขายไม่ได้ หลักการจำง่ายๆ ที่ดินที่สามารถซื้อขาย-โอนได้ คือ น.ส.3 , น.ส.3.ข , น.ส.3 ก และ น.ส.4 (โฉนดที่ดิน) เท่านั้น นอกจากนี้ไม่สามารถซื้อขาย-โอนได้

ติดต่อลงโฆษณา

9:00-18:00 จันทร์ - เสาร์

บ้านทูเดย์ออนไลน์มีเดีย
Baan2dayOnlineMedia

พื้นที่ทำเลฮิต

กรุงเทพ   ลาดพร้าว   บางแค   จัตุจักร   ดอนเมือง   บางเขน   นนทบุรี   บางใหญ่   บางบัวทอง   ปากเกร็ด   ปทุมธานี   สมุทรปราการ   เชียงใหม่   ภูเก็ต