ใครที่กำลัง อยากซื้อบ้านมือสอง ให้ถูกใจสักหลัง จะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะซื้อบ้านโดยตรงจากคนขาย หรือจะซื้อผ่านนายหน้า ถือว่าเป็นทางเลือกแรกๆ ที่ช่วยให้ได้บ้านที่ดีถูกใจ ทั้งทำเล สภาพแวดล้อม การคมนาคม แถมยังสามารถเลือกบ้านที่ไม่ทรุดโทรมมากได้ และยังสามารถต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกับได้อีกด้วย ปัจจุบันนี้การซื้อบ้านมือสองมีหลายหลายช่องทางในการค้นหา และติดต่อกับผู้ขายที่สะดวกมากขึ้น (อยากรู้ช่องทางค้นหาบ้านมือสองช่องทางอื่น ดูได้ที่บทความ 4 ช่องทาง ซื้อบ้านมือสอง มีข้อดี - ข้อเสียอย่างไร ) หากใครที่อยากซื้อบ้านมือสอง ซื้อตรงจากคนขายแต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร มาดูกันเลย
เป็นขั้นตอนแรกของการซื้อบ้าน คือ การหาบ้านมือสองที่ใช่ถูกใจเรา ถ้ายังไม่รู้จะหาบ้านมือสองจากที่ไหนมีข้อแนะนำช่องทางหลักๆที่ใช้หาบ้านที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้าประกาศขายบ้าน คือ
อย่างไรก็ตาม การหาบ้านที่ถูกใจเรา ทั้งเรื่องของราคา สภาพบ้าน สภาพแวดล้อม การเดินทาง อาจจะต้องใช้วิธีทั้ง 2 วิธี
หาเราซื้อบ้านมือหนึ่งผ่านโครงการก็จะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยอำนวยความสะดวกทั้งในด้านเอกสาร สัญญาต่างๆ และติดต่อกับเจ้าหน้าที่ธนาคารให้เรา แต่หากเป็นการซื้อบ้านมือสองเราอาจจะต้องดำเนินการเองทั้งหมด ซึ่งสิ่งที่ต้องดำเนินการ มีลำดับดังนี้
การซื้อบ้านมือสอง มีหลายๆ ประเด็นที่เราควรทราบก่อนการตัดสินใจซื้อ ซึ่งได้แก่
• การตรวจสอบโฉนด ว่ามีสถานะเป็นอย่างไร ปลอดภาระหรือติดจำนองอยู่ และที่สำคัญควรตรวจเช็กว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกหลอก โดยก่อนจ่ายเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้ หากโฉนดเป็นสำเนาควรดูว่า ได้มีการรับรองจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือไม่และระบุวันที่รับรองตั้งแต่เมื่อไหร่ ทั้งนี้การคัดสำเนาโฉนดเจ้าของโฉนดซึ่งก็คือผู้ขายสามารถไปดำเนินการเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนก็ได้ โฉนดที่ขอคัดจากสำนักงานที่ดินจะมีเจ้าหน้าที่ลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมระบุวันที่รับรองไว้ในสำเนาโฉนดฉบับนั้น หรืออีกวิธีในการตรวจสอบโฉนดในกรณีที่ยื่นกู้ซื้อบ้านคือการส่งประเมินราคากับธนาคารก็ได้
• การเตรียมเงินส่วนต่างให้พร้อม เพราะราคาบ้านมือสองอาจมีราคาสูงจากการตกแต่งบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ หรือทำเลดี และเนื่องจากการกู้ซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย(เลือกที่ต่ำกว่า) เท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนไปจ่ายให้กับผู้ขายในวันโอนบ้านอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาซื้อขาย ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งกับโครงการที่สามารถผ่อนดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ก่อนการยื่นกู้จริง
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
1. ค่าใช้จ่ายการซื้อ ได้แก่
- ค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ในกรณีที่กู้เงิน)
2. ค่าใช้จ่ายการขาย ได้แก่
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาบ้านจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) โดยจะเสียค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำนักงานที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากการซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่ตกลงกันว่าจะจ่ายกันอย่างไร เช่น ผู้ซื้อผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น
การซื้อ บ้านมือสอง ด้วยวิธีซื้อตรงจากคนขายนั้นมีหลายๆ ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้าน การเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนต่างหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองจึงควรประเมินถึงข้อดีและข้อจำกัดที่มี เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองคุ้มค่ามากที่สุด
ที่มา : กสิกรไทย