อยากซื้อบ้านมือสอง ซื้อตรงจากคนขาย มีขั้นตอนและต้องทำอย่างไรบ้าง?
ใครที่กำลัง อยากซื้อบ้านมือสอง ให้ถูกใจสักหลัง จะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะซื้อบ้านโดยตรงจากคนขาย หรือจะซื้อผ่านนายหน้า ถือว่าเป็นทางเลือกแรกๆ ที่ช่วยให้ได้บ้านที่ดีถูกใจ ทั้งทำเล สภาพแวดล้อม การคมนาคม แถมยังสามารถเลือกบ้านที่ไม่ทรุดโทรมมากได้ และยังสามารถต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกับได้อีกด้วย ปัจจุบันนี้การซื้อบ้านมือสองมีหลายหลายช่องทางในการค้นหา และติดต่อกับผู้ขายที่สะดวกมากขึ้น (อยากรู้ช่องทางค้นหาบ้านมือสองช่องทางอื่น ดูได้ที่บทความ 4 ช่องทาง ซื้อบ้านมือสอง มีข้อดี - ข้อเสียอย่างไร ) หากใครที่อยากซื้อบ้านมือสอง ซื้อตรงจากคนขายแต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร มาดูกันเลย
1.อยากซื้อบ้านมือสอง หาบ้านมือสองจากที่ไหน
เป็นขั้นตอนแรกของการซื้อบ้าน คือ การหาบ้านมือสองที่ใช่ถูกใจเรา ถ้ายังไม่รู้จะหาบ้านมือสองจากที่ไหนมีข้อแนะนำช่องทางหลักๆที่ใช้หาบ้านที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้าประกาศขายบ้าน คือ
- ค้นหาประกาศจากออนไลน์ เช่น เว็บไซต์ประกาศขายบ้าน ถือว่าเป็นช่องทางที่ได้รับการนิยม เพราะมีความสะดวกสบาย ใช้งานง่ายทำได้ง่าย สามารถค้นหาตามเงื่อนไขที่ต้องการได้ เช่น ทำเลที่ตั้ง ช่วงราคา ประเภทบ้าน ฯลฯ หลังจากใส่เงื่อนไขแล้ว ก็จะมีบ้านหลายๆหลัง ตามเงื่อนไขให้เลือก เราสามารถเปรียบเทียบบ้านหลายๆหลังได้ แต่การค้นหาบ้านด้วยช่องทางนี้เราจะเห็นแค่รูปที่ผู้ขายลงประกาศเท่านั้น สภาพบ้านจริงอาจมีการเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น หากเลือกบ้านที่ถูกใจผ่านเว็บไซต์แล้วก็ควรไปดูสภาพบ้าน รวมถึงสภาพแวดล้อมจริงๆ ด้วย
- ตระเวนหาบ้านติดประกาศขาย เป็นช่องทางที่ทำให้เห็นสภาพบ้าน และสภาพแวดล้อม รวมถึงการเดินทางที่แท้จริง เนื่องจากเราจะไปเลือกค้นหาบ้านตามพื้นที่หรือทำเลที่เราสนใจ ซึ่งวิธีนี้จะมีข้อจำกัดในบางกรณี เช่น โครงการหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยที่ไม่อนุญาตให้เราเข้าไปในโครงการ นอกจากนี้การตะเวนหาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น เช่น ค่าน้ำมันค ค่าทางด่วน เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม การหาบ้านที่ถูกใจเรา ทั้งเรื่องของราคา สภาพบ้าน สภาพแวดล้อม การเดินทาง อาจจะต้องใช้วิธีทั้ง 2 วิธี
2.เจอบ้านที่ถูกใจแล้วต้องทำอย่างไรต่อ
หาเราซื้อบ้านมือหนึ่งผ่านโครงการก็จะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยอำนวยความสะดวกทั้งในด้านเอกสาร สัญญาต่างๆ และติดต่อกับเจ้าหน้าที่ธนาคารให้เรา แต่หากเป็นการซื้อบ้านมือสองเราอาจจะต้องดำเนินการเองทั้งหมด ซึ่งสิ่งที่ต้องดำเนินการ มีลำดับดังนี้
- ติดต่อผู้ขาย เพื่อตกลงราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ การจ่ายเงินส่วนที่เหลือว่าจะชำระเมื่อไหร่ ซึ่งผู้ขายอาจกำหนดเงื่อนไขการยึดเงินมัดจำ ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ตามระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ควรมีการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น และระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ซื้อผู้ขายในภายหลัง เมื่อตกลงและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขายไปใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้
- เช็คเครดิตบูโร สำคัญมาก… เพราะการกู้เงินผ่าน/ไม่ผ่าน ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้ซื้อ ว่าคุณมีประวัติที่ดีหรือเปล่า ยังมีภาระหนี้สินอย่างอื่นอีกมั๊ย เพราะถ้าหากเรามีประวัติไม่ดี หรือติดแบล็คลิสต์อยู่ ทางธนาคารก็จะไม่อนุมัติเงินกู้ให้เราแน่นอนครับ
- ติดต่อธนาคาร และเตรียมเอกสารต่างๆ ไปยื่นกู้ โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ ได้แก่ เอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินที่แสดงแหล่งที่มาของรายได้ เช่น
- พนักงานประจำ ใช้สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
- เจ้าของกิจการ ใช้ทะเบียนพาณิชย์ รูปถ่ายกิจการ ใบอนุญาตประกอบกิจการหรือสัญญาเช่าพื้นที่ รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
นอกจากนี้ยังต้องมีเอกสารที่แสดงถึงการซื้อขายบ้านมือสองด้วย นั่นก็คือ สัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขาย - แจ้งผู้ขายและธนาคาร เพื่อนัดวันโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน หลังจากที่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคารเรียบร้อยแล้ว ในวันนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายจะทำการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อจะนำบ้านไปจำนองต่อให้กับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนั้น ดังนั้นการโอนบ้านและจำนองจะต้องทำให้เสร็จสิ้นในวันเดียวกัน โดยทั้ง 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ
3.ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ
การซื้อบ้านมือสอง มีหลายๆ ประเด็นที่เราควรทราบก่อนการตัดสินใจซื้อ ซึ่งได้แก่
• การตรวจสอบโฉนด ว่ามีสถานะเป็นอย่างไร ปลอดภาระหรือติดจำนองอยู่ และที่สำคัญควรตรวจเช็กว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกหลอก โดยก่อนจ่ายเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้ หากโฉนดเป็นสำเนาควรดูว่า ได้มีการรับรองจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือไม่และระบุวันที่รับรองตั้งแต่เมื่อไหร่ ทั้งนี้การคัดสำเนาโฉนดเจ้าของโฉนดซึ่งก็คือผู้ขายสามารถไปดำเนินการเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนก็ได้ โฉนดที่ขอคัดจากสำนักงานที่ดินจะมีเจ้าหน้าที่ลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมระบุวันที่รับรองไว้ในสำเนาโฉนดฉบับนั้น หรืออีกวิธีในการตรวจสอบโฉนดในกรณีที่ยื่นกู้ซื้อบ้านคือการส่งประเมินราคากับธนาคารก็ได้
• การเตรียมเงินส่วนต่างให้พร้อม เพราะราคาบ้านมือสองอาจมีราคาสูงจากการตกแต่งบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ หรือทำเลดี และเนื่องจากการกู้ซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย(เลือกที่ต่ำกว่า) เท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนไปจ่ายให้กับผู้ขายในวันโอนบ้านอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาซื้อขาย ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งกับโครงการที่สามารถผ่อนดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ก่อนการยื่นกู้จริง
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
1. ค่าใช้จ่ายการซื้อ ได้แก่
- ค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ในกรณีที่กู้เงิน)
2. ค่าใช้จ่ายการขาย ได้แก่
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาบ้านจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) โดยจะเสียค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำนักงานที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากการซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่ตกลงกันว่าจะจ่ายกันอย่างไร เช่น ผู้ซื้อผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น
การซื้อ บ้านมือสอง ด้วยวิธีซื้อตรงจากคนขายนั้นมีหลายๆ ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้าน การเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนต่างหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองจึงควรประเมินถึงข้อดีและข้อจำกัดที่มี เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองคุ้มค่ามากที่สุด
ที่มา : กสิกรไทย